Консалтинговая компания «САМСОН»

 

На пригород столицы приходится 40% объемов строящегося жилья в целом по Киеву и области, и не редко жилье в пригороде является альтернативой дорогому жилью в Киеве.

 

 

 

 

Лидерами в Киевской области по количеству возводимых объектов жилой недвижимости являются Киево-Святошинский – 23 объекта и Бориспольский районы – 22 объекта. В Вышгородском и Броварском районах строится по 4 жилых объекта в каждом из районов, в других районах – Бородянский, Богуславский, Васильковский – в целом ведется строительство 4 жилых домов.

 

 

 

На рынке нового жилья в Киевской области в достаточной степени предлагается качественное жилье бизнес-класса, которое вполне может конкурировать со столичным.

 

 

Пик запланированного к вводу жилья приходится на 2 полугодие 2008 г.

 

Всего на рынке Киевской области фигурирует порядка 30 застройщиков. Наиболее крупные среди них: ХК «Киевгорстрой», «Киевгорстрой-5», «Житло-инвест», «Киевщина-житло», ИБК «Столица», «Мисто», «ТММ», «Облбудинвест», «Киевсоцбуд», «БСК-Украина», «Киевинвестбуд», «ПДБП-2», «Экобуд», «Экосорб».

 

 

Если в столице преобладает строительство 22-25-этажных жилых домов (50% в структуре возводимого жилья по количеству этажей), то в области – застройщики отдают преимущество 6-9-этажным жилым домам (42%), а вот малоэтажное строительство – 3-5-этажные дома – в Киевской области втрое (12 объектов в области против 4 в Киеве) превышает объемы подобных новостроек по Киеву. Наряду с этим в области постепенно набирает обороты и возведение 16-25-этажных домов – 15% в структуре возводимого жилья по количеству этажей.

 

 

Отметим, что после вступления в силу изменений в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 15.12.2005 г. у застройщиков осталось только два механизма для продажи квартир на стадии строительства:

Эти способы финансирования считаются наиболее безопасными для физических лиц-инвесторов.

При этом, застройщики при продаже квартир на стадии строительства используют и такие инструменты, как инвестиционный договор, договора долевого участия, купли/продажи имущественных прав.

 

 

За период с декабря 2007 г. по апрель 2008 г. в наибольшей степени – на 16,4% – по Киевской области увеличилась стоимость жилья эконом-класса в Бородянском, Богуславском, Васильковском районах – на 16,4% – с 995 до 1158 у.е./кв. м.

 

При этом, стоимость нового жилья эконом-класса в этих районах остается наиболее низкой по Киевской области и вдвое меньше киевских цен на жилье в этом сегменте (1762-2460 у.е./кв. м).

 

В апреле 2008 г. рост цен на жилье бизнес-класса в Киево-Святошинском районе составил почти 10% по сравнению с декабрем 2007 г. – с 1900 до 2077 у.е./кв. м.

 

В наименьшей степени – на 2-2,5% – жилье бизнес-класса повысилось в цене в Обуховском районе (с 1683 до 1723 у.е./кв. м) и г. Ирпене (с 1802 до 1840 у.е./кв. м).

 

Стоимость жилья бизнес-класса в Киевской области (1624-2077 у.е./кв. м) значительно уступает стоимости жилья этого же класса по Киеву (2297-4653 у.е./кв. м).

 

 

В январе-апреле 2008 года спрос на новостройки в пригороде значительно превысил аналогичные показатели в самой столице. Слишком высокие цены вынуждают потенциальных покупателей отказаться от планов по приобретению жилья в Киеве и покупать квартиры в близлежащих городах.

 

Растущий спрос на пригородное жилье подогревает цены на рынке. Кроме того, этому способствует активизация спекулятивных сделок – их доля на рынке самого дешевого пригородного жилья сегодня составляет около 10-20% против 5-10% год назад. Интерес к новым квартирам в Киевской области у спекулянтов возник из-за непомерно высоких цен и слишком низкой рентабельности спекуляций новостроек в Киеве.

 

 

Основными причинами активного развития рынка первичного жилья в Киевской области являются:

- освоение пригорода столицы многими строительными компаниями, которые вынуждены искать альтернативу киевскому строительному рынку с его бюрократией и постоянно растущей стоимостью строительных работ;

- возведение новостроек в Киевской области достаточно рентабельно – эксперты сходятся во мнении, что себестоимость строительства новых объектов за городом в среднем на 30-100% меньше, чем в Киеве. Сами по себе пригородные проекты (обычно это жилые комплексы не выше 9 этажей) также требуют меньше инвестиций, чем 25-этажные комплексы в столице;

- по сравнению с Киевом в области меньше проблем с землеотводом и утверждением необходимой разрешительной документации;

- наличие большого количества свободных участков во многих городах-спутниках для возведения жилищных комплексов, причем не в ущерб уже построенным домам.

 

 

Не исключено, что росту цен на новое жилье и дальнейшей активизации строительного рынка в пригороде столицы будет способствовать приближающийся чемпионат Евро-2012, который, по мнению экспертов рынка, за год-два до своего проведения привлечет в столицу новую волну мигрантов, и даже самый малоизвестный пригород Киева к тому времени значительно прибавит в цене.

 

Что касается прогнозов на ближайшее будущее, наличие стабильного спроса на жилье в пригороде столицы будет стимулировать рост цен, который до конца года может составить до 10-15%.

 

 

Наталья Комиссарова

«Самсон-ИнвестАналитика»

 

Информационная база, на основании которой подготовлен данный аналитический материал, ведется сотрудниками компании «САМСОН-ИнвестАналитика» и использована при написании информационно-аналитического справочника «Обзор рынка недвижимости Украины за 2007 год», выпуск которого инициировал комитет по аналитике общественной организации «Союз специалистов по недвижимости Украины».

По вопросам приобретения полной версии «Аналитического обзора рынка недвижимости Украины за 2007 год» можно обращаться по тел. (044) 201-42 - 64, 272 -26 -93.